Skelbime nuotrauka su vaizdu į mišką. Erdvi svetainė, moderni virtuvė, du balkonai. Kaina – priimtina. Širdis jau sako „taip”. Bet ar paklausėte paties svarbiausio klausimo?
Ne apie stovėjimo vietą. Ne apie kaimynus. Apie tai, kiek šis būstas kainuos kiekvieną mėnesį po to, kai pasirašysite sutartį.
Paslėpta kaina
Įsivaizduokime du butus tame pačiame rajone. Abu – 70 kvadratinių metrų, abu – panašios būklės, abu – maždaug tos pačios kainos. Skirtumas tik vienas: pirmas turi B energetinę klasę, antras – D.
Per mėnesį skirtumas šildymui – apie 80–120 eurų žiemos sezono metu. Per metus – 400–600 eurų. Per dešimtmetį – 4000–6000 eurų.
Tai automobilio kaina. Atostogų su šeima kaina. Vaiko studijų fondo pradžia.
Ir visa tai nematoma skelbime, neakcentuojama apžiūros metu, nutylima derybose.
Ką pardavėjai sako, o ko nesako
„Šiltas butas.” „Ekonomiškas šildymas.” „Mažos sąskaitos.” Šias frazes girdime nuolat. Bet kas jas patvirtina?
Žodžiai nieko nereiškia be skaičių. Vienintelis objektyvus dokumentas, patvirtinantis būsto energetinį efektyvumą, yra oficialus sertifikatas. Pagal įstatymą pardavėjas privalo jį turėti, tačiau praktikoje pirkėjai retai jį reikalauja dar prieš apžiūrą.
Štai pirma klaida. Antra – patikėti, kad sertifikatas egzistuoja, nors jo niekas neparodė.
Skaičiai prieš emocijas
Nekilnojamojo turto pirkimas – emocinis procesas. Tai normalu. Bet emocijos turėtų ateiti po skaičių, ne vietoj jų.
Prieš įsimylint būstą, verta sužinoti jo šildymo istoriją. Kiek šeimininkai mokėjo per praėjusius tris sezonus? Kokia šildymo sistema? Kada keisti langai? Ar buvo daryta renovacija?
Ir svarbiausia – kokia energetinė klasė? Jei pardavėjas negali atsakyti arba atsako miglotai, tai signalas: kažkas negerai.
Derybų korta
Daugelis pirkėjų nežino, bet energetinė klasė – puikus derybų įrankis.
Jei būstas turi D ar E klasę, tai reiškia, kad naujam savininkui teks investuoti į apšiltinimą, langų keitimą ar šildymo modernizavimą. Šios išlaidos gali siekti dešimtis tūkstančių eurų.
Kodėl pirkėjas turėtų mokėti pilną kainą už būstą, kurį dar teks remontuoti? Logiška – ne. Tačiau daugelis moka, nes tiesiog nepaklausė apie energetiką.
Turėdami rankose aiškius duomenis, galite derėtis kitaip. Ne „man atrodo, kad čia šalta”, o „pagal sertifikatą būstas yra D klasės, kas reiškia 500 eurų per metus papildomų išlaidų – siūlau koreguoti kainą”.
Hipotekos niuansas
Bankai pamažu pradeda vertinti energetinę klasę. Kai kurios įstaigos jau siūlo palankesnes sąlygas – vadinamąsias žaliąsias hipotekas – būstams su A ar B klase.
Skirtumas palūkanose gali atrodyti nedidelis – 0,1–0,3 procento. Bet per 25 metų paskolos laikotarpį tai virsta tūkstančiais eurų.
Be to, ateityje ši tendencija tik stiprės. Europos direktyvos stumia rinką link energetinio efektyvumo. Būstas su bloga klase gali tapti sunkiau parduodamas ar refinansuojamas.
Du žingsniai prieš pasirašant
Pirmas – pareikalaukite sertifikato dar prieš rimtas derybas. Energinio naudingumo sertifikavimas yra privalomas pagal įstatymą, tad jei pardavėjas jo neturi – tai jo problema, ne jūsų.
Antras – jei būstas senas arba kyla įtarimų dėl sandarumo, užsisakykite nepriklausomą patikrinimą. Pastato sandarumo testas per porą valandų atskleis, ar sienos ir langai tikrai tokie sandarūs, kaip teigia pardavėjas.
Taip, tai papildoma išlaida. Bet ji apsaugo nuo kur kas didesnių išlaidų ateityje.
Perspektyvos klausimas
Perkate būstą ne šiandienai – perkate ateinantiems 10, 20, 30 metų. Per tą laiką energijos kainos augs, reikalavimai griežtės, klimatas keisis.
Būstas su gera energetine klase – tai investicija, kuri laikui bėgant brangsta. Būstas su bloga klase – įsipareigojimas, kuris kiekvieną mėnesį primena apie save sąskaitose.
Virtuvės dizainą galima pakeisti. Balkono vaizdą – ne. Bet energetinę klasę – taip, tik tai kainuoja.
Patirtis iš praktikos
Pažįstami nusipirko „svajonių butą” senamiestyje. Aukštos lubos, autentiški elementai, nuostabi lokacija. Pirmą žiemą gavo šildymo sąskaitą – 380 eurų per mėnesį. Butas pasirodė esąs F klasės, langai originalūs, bet visiškai nesandarūs.
Per trejus metus jie investavo daugiau į apšiltinimą ir langų keitimą, nei sutaupė pirkdami „seną gerą butą” vietoj naujo.
Kita šeima prieš pirkdami paprašė energetinio sertifikato. Pamatė D klasę, perskaičiavo šildymo išlaidas, derėjosi dėl kainos. Gavo 12 000 eurų nuolaidą. Už tuos pinigus pakeitė langus ir apšiltino balkoną. Dabar jų butas – B klasės.
Ta pati pradinė kaina, visiškai skirtingi rezultatai.
Galutinis klausimas
Kai žiūrite į būstą, matote sienas, grindis, langus. Bet nematote oro srautų, šilumos nuotėkių, energijos švaistymo.
Geras agentas parodys privalumus. Jūsų darbas – pamatyti tai, ko jis nerodo. Užduoti klausimus, kurių niekas neužduoda. Reikalauti dokumentų, kurių niekas nereikalauja.
Nes pirkėjas, kuris klausia, visada laimi. O tas, kuris tyli – moka.
Tad prieš sakydami „taip” tam nuostabiam butui su vaizdu į mišką, paklauskite: o kiek tas miškas kainuos per žiemą?
Atsakymas gali pakeisti viską.
